Rechtstipps zu Mietrecht - Zahlungsverzug, Mietminderung, Kündigung wegen Eigenbedarfs

Informationen zum Mietrecht:


Die wesentlichen mietrechtlichen Probleme ergeben sich aus Zahlungsverzug, Mietminderung oder Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Wann liegen die Voraussetzungen für eine Mietminderung vor?

Hauptpflicht des Vermieters ist es, den Gebrauch der Mietsache während des Vertragsverhältnisses zu gewähren. Ist der Gebrauch der Mietsache durch Mängel eingeschränkt, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.
Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535, Abs. 1, S. 2 BGB zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem, d.h. mangelfreiem Zustand verpflichtet. Treten an der Mietsache Mängel auf, so obliegt es dem Vermieter, diese unverzüglich zu beseitigen. Diese Pflicht besteht verschuldensunabhängig. Sie ist das Spiegelbild der Zahlungspflicht des Mieters („Geld hat man zu haben“).
Es wird zwischen Sach- und Rechtsmängeln unterschieden. Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Zeit der Überlassung an den Mieter oder während der Mietzeit aufgehoben oder gemindert ist. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn z.B. eine Nutzung der Wohnung rechtlich nicht gestattet ist (Schwarzbau, Rechte Dritter).
Ob ein Mangel vorliegt, richtet sich danach, ob die Istbeschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vorausgesetzten Sollbeschaffenheit abweicht. Maßgeblich ist, ob die Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch genutzt werden kann. Als Mängel kommen dabei nicht nur der Mietsache selbst anhaftende Beeinträchtigungen in Betracht, sondern auch die Beziehung der Mietsache zu ihrer Umwelt (z.B. Baulärm in der Nachbarschaft). Ausgenommen davon sind nur Mängel, die der Mieter bei Einzug kannte oder kennen mußte (z.B. Wohnen in der Einflugschneise eines Flughafens, Anmietung eines Hauses neben einer offensichtlichen Baulücke). Es empfiehlt sich zu Beweiszwecken immer, im Übergabeprotokoll Mängel festzuhalten und auch deren vereinbarte Behebung.
Der Vermieter muss von dem Mangel Kenntnis erlangen, d.h. der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen und ihn zur Mängelbeseitigung in angemessener Frist aufzufordern. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, so entfällt das Recht des Mieters auf Mietminderung, allerdings nur für den Zeitraum der versäumten Anzeigepflicht.

Wann können Sie die Miete mindern?

Erst wenn die Beseitigung der angezeigten Mängel unterbleibt, kann der Mieter die Miete mindern. Die Minderungshöhe hängt einzelfallbezogen von der Art des Mangels und ggf. auch der Beweislage ab, weshalb sich empfiehlt, ein Gutachten bezüglich der Mietmängel erstellen zu lassen, Lärmprotokolle oder Fotos anzufertigen. Mindern Sie die Miete nicht eigenmächtig und ohne Rücksprache mit Ihrem Anwalt.
Liegt ein beachtlicher Mangel vor, schuldet der Mieter für den Zeitraum, in welchem die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, nur einen geminderten Mietzins.
Jede Partei trägt für die sie sprechenden Umstände wie im Zivilrecht üblich, die Beweislast.
Der Mieter hat ggf. das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen und den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen vom Vermieter zu verlangen. Ein Aufwendungsersatzanspruch steht dem Mieter zu, wenn die Beseitigung des Mangels unumgänglich ist oder der Vermieter sich mit der Mängelbeseitigung im Verzug befindet bzw. diese verweigert.

Welche Gefahr besteht, wenn Sie die Miete einfach mindern?

Grundsätzlich besteht immer die Gefahr, daß bei einer Mietminderung, die der Vermieter nicht akzeptiert, wegen Zahlungsverzuges die Kündigung ausgesprochen wird. Daher sollte sicherheitshalber bis zur Klärung der Sachlage die Miete unter Vorbehalt weitergezahlt werden.

Bei Zweifeln über die Ursache eines Mangels sollte der Mieter unter Vorbehalt die Miete weiterzahlen. Dann ist er bis zur gerichtlichen Klärung nicht der Gefahr einer fristlosen Kündigung ausgesetzt. Ansonsten hat der Mieter die Nichtzahlung zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann. Dies ist auch der Fall, wenn er die Ursache eines Mangels an der Wohnung falsch einschätzt. Dies entspricht der langjährigen Rechtsprechung des BGH, wonach jede Mietpartei die in ihrem Verantwortungsbereich liegenden Ursachen ausräumen muß.

Die Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters darf aber nicht überspannt werden. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen.
Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die – ihm häufig nicht bekannte – Ursache dieser Symptome bezeichnet.

Bei Modernisierungsmaßnahmen gelten Sonderregelungen. Es ist zu prüfen, ob es sich um eine Modernisierung handelt (Erhöhung des Wohnstandards) oder nur um Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen.

Im Falle einer Kündigung können die ausstehenden Zahlungen innerhalb der Schonfrist des § 569, Abs. 3, Nr. 2 BGB nachgeholt werden, so daß die Wirksamkeit der Kündigung entfällt.

Wann liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters vor, sog. Eigenbedarfskündigung?
Wie können Sie ihren Mieter Form- und Fristgerecht kündigen?

Wo der Wohnraum knapp ist, nehmen Fälle von Eigenbedarfskündigungen durch Vermieter immer weiter zu. Grundsätzlich werden Wohnraummietverhältnisse unbefristet abgeschlossen. Dies hat zur Folge, dass Vermieter sich nur in wenigen Fällen durch Kündigung vom Mietvertrag lösen können, etwa bei hohen Mietrückständen oder sonstigen (erheblichen) Verstößen gegen vertragliche Pflichten durch den Mieter. Verhält der Mieter sich hingegen vertragstreu, kommt als Kündigungsgrund hauptsächlich der Eigenbedarf nach § 573 BGB in Betracht. Ein berechtigtes Kündigungsinteresse des Vermieters besteht immer dann, wenn er die Wohnung für sich selbst, Familien- oder Haushaltsangehörige benötigt.

Was passiert wenn der Kündigung widersprochen wird?

Ein berechtigtes Interesse oder Eigenbedarf setzt stets voraus, daß diese Personen die Räume auch „benötigen“. Der Vermieter muß den Selbstnutzungswunsch „ernsthaft“ beabsichtigen. Dies hat der Vermieter nachzuweisen. Wichtig: Widersprechen Sie stets der Eigenbedarfskündigung nach § 574 BGB. Die Frage ist, ob die Beendigung des Mietverhältnisses eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Gem. § 574, Abs. 2 BGB muß angemessener Ersatzwohnraum unter zumutbaren Bedingungen zu beschaffen sein. Dies ist gerade in Ballungsgebieten wie München ein Problem.
Die Rechtsprechung hat jedoch die Möglichkeiten der Eigenbedarfskündigung in den vergangenen Jahren erheblich ausgeweitet. Der Kreis der Familienangehörigen wird äußerst weit verstanden, sofern ab einem gewissen Verwandtschaftsgrad eine persönliche Beziehung zwischen den Personen hinzutritt. Auch die Absicht, die Wohnung gewerblich zu nutzen, ist vom BGH als zulässiger Grund für die Kündigung anerkannt worden. Selbst die geplante Gründung einer Wohngemeinschaft oder Familie durch ein Kind des Vermieters genügt inzwischen.
Auch die Anforderungen an den eigenen Wohnbedarf sind gesunken. Im Prinzip kann der Vermieter frei entscheiden, in welcher seiner Wohnungen er leben möchte. Er muß sich z.B. nicht darauf verweisen lassen, er wohne bereits in einer seinen Bedürfnissen angemessenen Mietwohnung. Auch für eine einzelne Person kann eine Wohnung mit weit über 100qm angemessen sein. Die Rechtsprechung konzentriert sich in der Praxis auf die Eindämmung von Missbrauchsfällen.

Ist die Kündigung rechtmäßig?
Eine unrechtmäßige Kündigung hat Schadensersatz zur Folge.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung hat ein Vermieter jedoch, der z.B. schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB den daraus entstehenden Schadens zu ersetzen. Sprechen Sie als Vermieter vor einer Eigenbedarfskündigung mit Ihrem Anwalt.

Dazu gehören die Mietdifferenz der Nettomiete alt-neu, Maklerkosten, Kautionszahlungen, Neuanschaffungen anläßlich des Umzugs, Umzugskosten und dergleichen.

Weiterhin ist der Vermieter verpflichtet, dem ehemaligen Mieter die Wiedereinräumung des Besitzes zu den alten Bedingungen einzuräumen. Ist dies nicht möglich, hat der ehemalige Mieter einen Anspruch auf Geldentschädigung nach § 251 Abs. 1 BGB.

Für den Grund der Kündigung und deren Wirksamkeit ist der Vermieter grundsätzlich beweispflichtig. Der Mieter für seine vermeintlichen Ansprüche.


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